15058110604
审理法院 ： 浙江省临海市人民法院
案号 ： (2023)浙1082民初4504号
裁判日期 ： 2023.07.24
案由 ： 民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/房屋买卖合同纠纷
原告杨某与被告何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2023年7月13日公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人张某，被告何某的委托诉讼代理人黄某开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诉讼请求
杨某向本院提出诉讼请求：1．判令解除杨某、何某双方于2023年3月5日所签订的房屋买卖合同；2．判令何某双倍返还定金100000元。事实与理由：2023年3月5日，杨某通过临海市宜居房产中介所与何某签订了一份房屋买卖合同。合同载明买卖房屋坐落于临海市（不动产权证号xxx号）；转让价格为2768000元，款项分三期支付，第一期为签订合同之日支付定金50000元，第二期于2023年4月5日之前支付750000元，余款等不动产证满二年（2023年11月18日前）转户后银行贷款下来付清；房屋于2023年4月5日前交付杨某装修等。双方还在其他补充条款中特别约定2023年4月25日之前办理交易房屋他项权证手续。杨某于签订合同当日，依约向何某支付购房定金50000元。为了积极履行合同中的付款义务，杨某在2023年3月28日即把应付的款项750000元准备就绪。2023年4月4日，杨某、何某在中介的陪同下，去临海市行政服务中心办理交易房屋的他项权证。因何某未结清银行贷款，导致他项权证无法办理，致使杨某无法向何某履行付款义务。庭审过程中，针对何某答辩，杨某补充陈述：因何某在房屋出售过程中要求第二期房款由300000元增加到800000元，同时案涉房屋未满两年，其办理产权过户手续比正常的房屋交易时间要长，因此为了保证交易安全，杨某根据在他处曾看到过有“他项权证”登记的经历，在签订房屋买卖合同时提出增加条款，即由何某办理他项权证。杨某对该权证如何办理，需要具备怎样条件并不清楚。2023年4月4日，杨某和何某以及中介人员泮卫红到临海市办事大厅不动产中心办理他项权证，工作人员告知可以办理，但要求银行出具同意书，或者将银行按揭贷款结清后才能办理。对他项权证的理解，应相当于案涉房屋的二次抵押登记，该登记有利于保护购房人的权益。
辩方观点
何某辩称：同意解除杨某、何某双方于2023年3月5日所签订的房屋买卖合同，应驳回杨某的其余诉讼请求。本案系杨某违约在先，未按合同约定支付购房款，应予以没收购房定金。双方买卖合同约定付款方式明确，杨某应于2023年4月5日前向何某支付第二笔购房款750000元，该付款方式明确也未设置支付条件，但杨某至今未支付该款项，故构成违约。杨某主张因他项权证无法变更导致其未能支付购房款，无事实和法律依据。合同中并未约定以办理他项权证作为支付750000元的前提条件。何某在签订房屋买卖合同时并不清楚他项权证的具体含义，是中介和杨某加上去的。该条款载明的“办理太项权证手续”具体是办理什么，如何办理都不明确，甚至连文字都书写错误，因此无法履行。经了解，目前房产登记并无办理他项权证的事项。同时，何某在2023年4月4日也是配合杨某和中介，三人一同去了办事大厅办理他项权证。是中介询问办事大厅工作人员后告知何某，因政策变动原因无法办理他项权证，并非杨某所称的因未结清银行贷款而导致无法办理。之后杨某自行回去，何某则跟着中介到银行了解他项权证办理方式，银行表示拒绝协助办理。综上，应判令解除杨某、何某的房屋买卖合同，驳回杨某的其余诉讼请求。
当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1．杨某提交的《房屋买卖合同》原件一份，拟证明双方于2023年3月5日为购买案涉房屋约定的相关交易事项，且约定双方于2023年4月5日之前办理他项权证相关手续。经质证，何某对该组证据的真实性无异议，对待证事实有异议，认为双方签订的合同中对他项权证的约定不明确，杨某应按合同约定继续支付购房款。该合同中并没有以办理他项权证作为支付房款前提的约定。结合双方的陈述，本院对该组证据的真实性予以认定。
2．杨某提交的定金收条原件、转账明细手机各一份，拟证明2023年3月5日，杨某为购买案涉房屋已支付定金50000元。经质证，何某对该组证据的三性均无异议，本院予以认定。
3．杨某提交的银行《个人账户交易明细清单》一份，拟证明杨某为积极履行案涉房屋买卖合同而在2023年4月4日在其个人账户中准备了足额资金。经质证，何某对该组证据的真实性无异议，但不能证实其证据主张。杨某应按约向何某支付750000元的款项，但至今未予以支付。该证据显示的杨某账户余额或者理财产品赎回等，与其是否履行支付购房款义务没有必然联系，不能证实杨某所主张的事实。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。该证据显示2023年4月4日，杨某将其名下750000元的理财产品赎回后，其账户余额为802882.11元。显然该理财产品赎回系杨某为支付第二期购房款750000元进行筹款，结合杨某于2023年4月4日与何某等至不动产登记部门办理他项权证的行为，能够证明杨某存在积极履行案涉房屋买卖合同的善意。
4．杨某提交的《山屿室内设计工作室施工合同》、《歌德利门窗合同》原件各一份及微信支付截图二份，拟证明杨某为案涉房屋签订了房屋装饰装修等合同。经质证，何某对该组证据的三性均有异议，认为该组证据系杨某与案外人签订，与本案并无关联。经审查，两份合同分别为2023年3月25日、3月26日签订，其合同中均载明客户地址或装饰施工地点为“东方苑8-1-1301”，故从合同签订的时间、门窗安装及装修工程地点以及两笔相对应的微信支付记录看，各证据之间相互关联，足以证明杨某在签订案涉房屋买卖合同后对案涉房屋做出装修装饰的准备并支付了部分价款。本组证据与上述证据3相互佐证，证明杨某在知晓他项权证无法办理之前系积极履行案涉房屋买卖合同。
5．杨某提交的人民调解协议书及通话录音各一份，拟证明何某的儿子陈俊代表何某处理案涉房屋买卖相关事宜，且陈俊同意退还定金的事实。经质证，何某对该组证据的真实性无异议。其中，人民调解协议书是因为泮卫红扣着何某的房产证双方为此引发纠纷，当时陈俊报警了，因此作为当事人在调解协议上签字。该调解协议书不能证明何某委托陈俊处理案涉房屋买卖相关事宜。对通话录音的关联性和合法性有异议，该录音并不完整，也未征得陈俊的同意。同时陈俊的意见不能代表何某的，仅仅是陈俊和杨某的丈夫这两个案外人协商的过程，也并非是最终结果。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。但该组证据系双方在得知他项权证无法办理继而产生矛盾纠纷后，陈俊参与协调处理案涉房屋买卖的相关行为。因杨某与何某系于2023年3月5日当面签订案涉房屋的买卖合同，且涉及的标的金额较大，双方均应明知合同主体系杨某与何某。故人民调解协议书不能作为推定陈俊系接受何某委托处理案涉房屋交易的依据。而何某的儿子陈俊以及杨某丈夫朱俊洋通过电话沟通的内容，系双方家人参与处理矛盾纠纷的协商过程，在未获得何某事后追认的情况下，陈俊所说的定金应退还的话语应视为对本案矛盾纠纷如何处理的思路和方向，不能直接对何某产生承诺退还定金的法律效力。同时杨某也认可该录音并非完整的录音，而是朱俊洋在通话过程中间录制的部分内容，在证据形式上存在瑕疵。
6．杨某申请的证人泮卫红出庭作证，拟证明双方约定先支付购房款800000元（包含定金50000元）是有先行条件的，即由何某办理他项权证，故支付购房款和办理他项权证之间存在先后履行顺序。经质证，何某对证人证言的三性均有异议。泮卫红所说证言中明确了第二笔购房款支付并不以办理他项权证为前提。因此本案系杨某未支付第二笔以及第三笔购房款。同时案涉房屋总价即使扣除银行贷款后，其价值也超过800000元，因此不存在交易风险。泮卫红所说何某同意退还50000元定金的事实并不存在。按照他项权证的抵押性质，应该经抵押权人即银行同意才能办理，但泮卫红本人对他项权证也不了解，不知道如何办理，能否办理。因此不能办理的责任不在何某。经审查，泮卫红的证言陈述到：2023年4月4日下午，何某与杨某、泮卫红三人共同到了办事大厅办理他项权证。工作人员告知必须银行出具同意书才能办理。泮卫红与何某随即去了银行询问，被告知不同意出具。关于案涉房屋买卖合同中他项权证办理的约定，是，因为卖方要求先支付800000元购房款，超过一般的300000至500000元的水平，所以买方提出的要求办理该权证。泮卫红对该权证的具体内容、办理条件、流程等并不清楚。上述陈述的内容，其中有关2023年4月4日，何某、杨某、泮卫红共同至相关部门咨询他项权证办理事项的部分，与杨某、何某的当庭陈述一致，本院对该事实予以确认。
7．杨某提交的房屋买卖合同、房屋租赁合同原件各一份，拟证明杨某为履行案涉房屋买卖合同的第二笔购房款，已于2023年2月27日将名下所持房产售予他人，并签订租赁合同回租该处房产，说明杨某为购买案涉房屋做了积极充分的准备。经质证，何某认为该证据与本案并无关联，也不能确定其真实性。经审查，该两份合同系杨某与案外人签订的关于大洋街道幸福里小区某套房的买卖及回租合同，从合同主体、标的上看均与本案并无关联，也无其他证据佐证，故本院对该组证据不予采信。
根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，综合认定事实如下：2023年3月5日，杨某通过临海市宜居房产中介所泮卫红与何某签订房屋买卖合同，合同载明买卖房屋坐落于临海市（不动产权证号0XXXX号）；转让价格为2768000元，款项分三次支付，第一次为签订合同之日支付定金50000元，第二次于2023年4月5日之前支付750000元，余款等不动产证满二年2023年11月18日前转户后银行贷款下来付清；房屋于2023年4月5日前交付杨某装修等，双方还在其他补充条款中约定“定于2023年4月5日前甲方把房屋交付给乙方装修，交付之后此房屋所有责任由乙方承担。物业费由乙方承担。甲乙双方约定2023年4月5日之前去办事大厅办理太项权证手续。”该约定中的“太项权证”即为他项权证，各方当事人在合同签订时均不了解该权证能否办理及办理的具体条件等。合同签订当日，杨某支付定金50000元，何某出具定金收条一份。同年3月25日，杨某为案涉房屋装修工程与临海市山屿山合室内设计有限公司签订《山屿室内设计工作室施工合同》，并于当日支付定金10000元。次日，杨某与张小晖签订《歌德利门窗合同》，为案涉房屋装修订购门窗等，并于当日支付定金18000元。同年4月4日，杨某赎回理财产品750000元，其名下平安银行账户余额达到802882.11元。4月4日下午，杨某、何某及泮卫红一同到临海市办事大厅办理他项权证并获悉无法直接办理该权证。随即何某与泮卫红到案涉房屋按揭贷款银行了解能否出具办理他项权证所需的银行同意书，但未获得该银行同意。双方为此就案涉房屋买卖合同的继续履行发生争议至今。
本院认为
本院认为：杨某、何某签订的《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。现杨某请求解除《房屋买卖合同》，鉴于何某对此无异议，故本院确认杨某、何某的《房屋买卖合同》予以解除。关于合同解除的责任承担问题。杨某认为何某无法变更他项权证，导致房屋无法过户，属于违约，故合同解除的责任在何某；何某则认为杨某未按房产买卖合同约定的时间支付第二笔购房款，导致无法办理过户，属于违约，应承担违约责任。本院认为，首先，本案双方约定于2023年4月5日前支付第二期购房款，又在补充条款中约定于2023年4月5日前办理房屋他项权证手续，结合案涉房屋买卖合同的文字内容以及中介人员泮卫红的陈述，系双方对上述两项合同义务并未约定先后顺序且上述义务已届清偿期，故杨某与何某应当同时履行各自的义务。其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条“当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”的规定，同时履行抗辩权的效力在于，对方当事人未及时履行义务时，当事人可以暂时不履行自己的义务且不承担违约责任，但同时履行抗辩权的成立不导致合同终止，不能消灭对方的请求，也不能消灭自己所负的债务。故杨某向何某请求履行办理他项权证义务时，因何某未履行该义务，杨某有权依据同时履行抗辩而拒绝履行给付房款的义务。同时，何某也有权依据同时履行抗辩权而在杨某未支付购房款的情况下拒绝履行办理他项权证的义务。本案中，杨某为购得案涉房屋及时筹措款项，以及预先订立案涉房屋的装饰装修合同等行为，均表明其存在积极履行合同的善意并付诸行动。而何某在知晓他项权证需要按揭贷款银行同意后即时前去了解，也表明其存在继续履行合同的主观意愿，故根据同时履行抗辩权的规定，双方均不构成违约。现案涉房屋买卖合同予以解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案双方当事人虽均不构成违约，但各方当事人均未在合同签订前具体了解他项权证能否办理及办理条件、流程等，以致在当地现行相关政策、制度下不能直接办理该权证。据此，系双方当事人均未能对合同重要条款进行合理、审慎审查，对案涉合同无法继续履行均存在过错，应各自承担相应的责任。故对杨某要求双倍返还定金的要求，本院不予支持。对杨某已交付的定金50000元，属于案涉房屋买卖合同已经履行的部分，可以在合同解除后要求恢复原状，故本院确定应由何某予以返还。综上，杨某诉讼请求合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条、第五百六十二条、五百六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下：
裁判结果
一、解除杨某、何某于2023年3月5日签订的《房屋买卖合同》；
二、何某于本判决发生法律效力之日起十日内返还杨某定金50000元；
三、驳回杨某的其他诉讼请求。