15058110604
审理法院：安徽省马鞍山市花山区人民法院
案号：(2021)皖0503民初471号
裁判日期：2021.08.02
案由：民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/房屋买卖合同纠纷/商品房预约合同纠纷
诉讼请求
王某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方的房屋认购协议书；2.判令被告返还原告缴纳的认购房款50000元人民币；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年9月12日在被告处认购一套商铺，该商铺房屋总价1773856元，建筑面积为177.98平方米。当时协议约定为一次性付款，原告在签订认购协议书时通过支付宝向被告缴纳了50000元定金，但被告并未出具定金收据给原告。事后原告回家准备房款时发现无法按时筹得全部款项交给被告，为了能够购买该物业原告向自己朋友和亲戚借款，但他们因受今年疫情和失业的影响也无余钱借给原告购房。原告多次去被告处去告知售房人员自己遇到的困难，无法一次性付款的事实，希望能妥善解决购房事宜，但被告售房人员告知领导不在无法解决原告反映的情况。2020年11月5日，原告再次来到被告售房处与被告售房人员谈及贷款购房及签订房屋买卖合同事宜，原告主张交款前能够看到房屋买卖合同范本以及对于买卖双方权利义务条款的规定，并且依据原告的自身情况双方是否需要变更及补充房屋买卖合同条款，但让原告失望的是被告明确答复，该房屋买卖合同是统一样式，不能变更和补充条款，如要变更或补充让原告去找市政府解决。原告无法接受被告的答复，原告认为被告对双方即将签订房屋买卖合同的解释是违背相关法律规定，不利于对买房人权利的保护，从而导致房屋买卖合同无法签订。综上，原告认为买卖双方在自愿平等的情况下签订的房屋买卖合同，受法律保护。原告有权利对所签订房屋买卖合同的条款依据自身情况，要求变更或补充，但被告明确告知该合同不存在变更、补充条款的情况，属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”情况。
辩方观点
安粮公司辩称，一、本案的案由应当是商品房买卖合同纠纷，而不属于预约合同纠纷。原、被告所签订的认购协议中，包含了双方的名称和住所、商品房的基本状况、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等。该认购协议实质是房屋买卖协议。因此，被告认为本案双方所签订的认购协议书是商品房买卖合同，本案的案由应当是商品房买卖合同纠纷。二、原告经过被告多次催告，拒不按照认购协议支付房款，构成根本违约，应依照法律和约定承担违约责任。三、本案双方所签订的认购协议书，在2020年的10月24日已经解除，被告给原告一共发了两份律师函，一份是催告函，一份是解除函，其中解除函是在2020年的10月23日发出，原告在2020年的10月24日接收，双方的认购协议已经解除，原告再要求解除认购协议，与事实不符。四、被告认为原告已经在起诉状中明确了自己违约的事实，原告系因无法筹款而购买，原告系因自身原因不再购买该房屋，原告已经构成根本违约。五、被告现在也可以与原告按照认购协议书来签订合同。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
认定事实
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的王某身份证复印件、《认购协议书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：
一、王某就其主张的诉讼请求向本院提交的录音及视频资料，用以证明其于2020年11月5日与安粮公司进行交涉，希望与安粮公司就贷款等签订补充协议，安粮公司对其补充协议内容不予认可，导致商品房预售合同没有签订，这属于不可归责的原因，从而要求解除认购协议，并退还5万元。安粮公司质证认为，该录音录像是在安粮公司于2020年10月12日发出《催告函》、2020年10月23日发出《解除函》后录制，不具有关联性、合法性，达不到其证明目的。
本院认证意见，该组证据具有真实性，能否达到王某的证明目的，本院将在裁判说理中予以论述。
二、安粮公司就其辩称的事实和理由向本院提交《定金收据》《催告函》《解除函》，用以证明安粮公司已解除认购协议，并罚没定金。王某质证认为，其没有收到《定金收据》，律师函不足以证明王某拒绝购房。
本院认证意见，该组证据具有真实性，能否达到安粮公司的证明目的，本院亦将在裁判说理中予以论述。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2020年9月12日，安粮公司作为出卖方（甲方），与认购方王某（乙方），签订《认购协议书》。乙方认购甲方位于马鞍山市花山区××广场××商铺××室，该商铺建筑面积177.98平方米，原总价1883256元（原单价10584.65元／㎡）；付款方式为一次性付款；折后总价1773856元（折后单价9966.6元／㎡）。与双方争议有关的条款约定：一、定金50000元，须签署本认购书时付清。首期房款须于2020年9月19日前付清（含定金）。付款以马鞍山安粮地产有限公司开具的收据有效，其他票据一律无效；乙方须按上述时间到指定地点交付首期楼款及办理相关手续。二、双方权责。1.本《认购协议书》签定后，乙方须在7日内前往甲方销售中心凭本《认购协议书》和定金收据缴齐首期房款，签署《商品房买卖合同》，所交定金即转为购房款。逾期未按规定签约，乙方所享受购房优惠全部取消，甲方亦有权将该物业另行出售，乙方所缴纳该物业定金不予退还。2.本《认购协议书》中的建筑面积以政府有关部门最终实际测量面积为准，乙方需按国家有关规定为该物业交纳有关税费。3.乙方提供的联系方式必须属实，如因乙方原因导致甲方需通知事项不能按时通知乙方，甲方将不承担任何责任。4.乙方声明对甲方开发建设的“秀山城市广场”项目之情况已经充分了解，并自愿与甲方签定本《认购协议书》。5.本《认购协议书》一式叁份，经甲方、乙方签署有效；甲方执贰份，乙方执壹份，具有相同法律效力；甲方与乙方签定《商品房买卖合同》后，本《认购协议书》收回并同时失效。
另查明，2020年10月12日，安粮公司委托律师向王某发出《律师函》：一、关于双方协议约定事项的厘清。认购马鞍山市花山区【秀山城市广场】1区1665室商铺，实际成交总房价为1773856元，付款方式为一次性付款。根据协议约定应在协议签订后7日内即：2020年9月19日，与安粮公司签署《商品房买卖合同》并一次性补齐该房的全部房款。逾期未按规定办理，所享受购房优惠全部取消，安粮公司亦有权将该物业另行出售，所缴纳该物业定金不予退还。二、关于双方履约情况的厘清。对王某于2020年9月12日签订《认购协议书》后缴纳定金50000元，予以确认。根据约定，王某应当在2020年9月19日前，与安粮公司签署《商品房买卖合同》并一次性补齐该房的全部房款，经多次联系，均未予答复，截至本函发出之日，相关事宜仍未办理。三、接到本函之日起立即与安粮公司联系，并于3日内足额缴纳房款，并办理《商品房买卖合同》相关手续；若怠于履行上述义务，安粮公司将解除双方合同并罚没定金，同时安粮公司有权依据协议约定将房屋另行出售。根据EMS邮政速递物流信息，王某于2020年10月14日签收该邮件。
2020年10月23日，安粮公司再次委托律师向王某发出《律师函》：一、相关事实的厘清。根据协议约定王某应在协议签订后7日内即：2020年9月19日，与安粮公司签署《商品房买卖合同》并一次性补齐该房的全部房款。逾期未按规定办理，王某所享受购房优惠全部取消，安粮公司亦有权将该物业另行出售，王某所缴纳该物业定金不予退还。协议签署至今，王某未按约定与安粮公司签署《商品房买卖合同》，亦未缴纳前述房款。经多次联系未果后，致函催办相关事宜并告知逾期不办的法律后果，截至本函发出之日，相关事宜仍未办理。二、本次致函告知。因王某拒不履行合同主要义务，构成根本性违约，依据《合同法》相关规定告知：1.安粮公司解除与王某签订的《认购协议书》。2.《认购协议书》解除后，王某所享受购房优惠全部取消。3.王某所缴纳定金依据法律规定和约定予以罚没不再退还。根据EMS邮政速递物流信息，王某于2020年10月24日签收该邮件。
本院认为
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是：一、诉争《认购协议书》是否已经解除；二、诉争《认购协议书》是预约合同还是本约合同；三、诉争定金是否应当返还。
关于争议焦点一。安粮公司与王某签订的《认购协议书》系当事人真实意思表示,合同内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。王某未在约定期限2020年9月19日履行合同，且经安粮公司于2020年9月14日发送《律师函》催告后仍未在宽限期限内履行，安粮公司于2020年10月24日再次向王某发出《律师函》，要求解除其与王某签订的《认购协议书》。王某虽于2020年11月16日向本院递交诉讼材料，其亦诉请主张解除认购协议，表明其对合同解除并无异议。因合同解除是形成权，当事人一方依法主张解除合同，应当通知对方，当解除合同的到达对方时，即发生效力。至于，王某于2020年11月5日到安粮公司售楼部进行洽谈，并提出贷款分期履行，应视为新的要约，其与安粮公司最终未能达成重新履行协议。据此，本院认定安粮公司与王某签订的《认购协议书》，于2020年10月24日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的目的是使合同关系消灭，合同不再履行。对解除之前已经履行部分，可依法或约定处理。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”将认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”根据上述规定，从认购协议书的约定看，本案《认购协议书》对房屋的坐落位置、面积、价款支付、支付期限等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。且《认购协议书》还约定有关购房协议条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准，《认购协议书》自双方签订《商品房买卖合同》后失效。此外，从支付房款看，本案双方约定一次性付款，王某实际只是支付了定金。因此，涉案《认购协议书》是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，为预约合同。
关于争议焦点三。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”认购协议中约定的定金能否适用担保法上的定金罚则，主要看双方争议的条款在认购书中是否已经约定，如果双方争议的条款在认购书中已经约定，说明双方就此问题已达成了一致意见，双方在签订主合同时应当接受，否则以违约论之。就本案查明事实而言，原、被告签订的房屋认购协议合法有效。安粮公司通过律师函等方式催促王某按照约定履行付款义务，并告知其逾期的后果，但王某未按照约定履行义务，安粮公司不存在解除合约的违约行为。此外，王某与安粮公司主要就是否购买、如何付款存在争议，而上述争议在认购协议中已经作出约定，买受人王某因自身原因不能按期付款而希望解除合同，原因在于王某一方，亦与出卖人安粮公司无关。因此，王某应自行承担不利后果，其诉请退还定金，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告王某的诉讼请求。