15058110604
曾某、何某等农村房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
审理法院：广东省韶关市曲江区人民法院
案号：(2022)粤0205民初1916号
裁判日期：2022.12.28
案由：民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/房屋买卖合同纠纷/农村房屋买卖合同纠纷
原告曾某与被告何某、林某、黄某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林官祥、被告林某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诉讼请求
原告曾某向本院提出诉讼请求：1、判令何某、林某返还购房款18万元给原告；2、判令何某、林某支付利息122640元给原告（以购房款18万元为基数，按1年期LPR3.65%的4倍即年利率14.6%从2018年2月1日暂计至2022年9月30日止，直至全部还清购房款为止）；3、黄某对上述款项中8万元及利息承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年1月，原告的母亲曾顺娇听黄某称其有房屋出售，曾顺娇考虑原告想购买一套住房自用，按照黄某的要求由曾顺娇以现金形式交给黄某2万元，作为购房定金，之后曾顺娇又给付了现金6万元给黄某。2018年1月13日，原告与何某、林某签订书面购房合同时，原告方知房屋是何某、林某在其自家集体用地上建设的房屋，并声称只要曾某交齐全部购房款18万元就马上可以装修好入住。曾顺娇分别于2018年1月13日、3月23日交清了全部购房款。之后，原告多次要求被告交付房屋使用，并办理好水电手续，但时至今日仍未使用该房屋。经了解，何某、林某自建的房屋是违章建筑，没有任何报建手续，何某、林某与原告所签订的《购房合同》属无效合同，且何某、林某明知违章建筑的房屋不得出售，是主要过错方。黄某虚构事实，将不属其所有的房屋谎称有房出售，收受了购买款8万元，理应返还给原告。为此，特向法院提起诉讼。
辩方观点
被告何某辩称，1、原告的诉请违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其所有诉讼请求。2、原告返还两份有何某签名并且已按手印的空白购房合同，以免原告以后恶意使用。3、原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效。事情真实经过如下：一、何某夫妻双方父母考虑到何某本人烂赌，没文凭、技术，没班上（有时靠打短期临工收入），没做生意，没存款，名下没固定实物资产，没能力买房或建房，由双方家庭长辈出资建房给夫妻俩人居住使用。二、因建房期间何某欠下众多赌债，双方长辈只能用建房款偿还赌债，后无资金再续建。黄某知道后资助了8万元建房资金，但还是不够建房，林某当时不知道黄某资助的情况。三、原告先找到黄某问有没有农村自建房卖，说买农村自建房便宜且不用交物业费或用来出租，以后拆迁还可以得到一套商品房，而不是黄某找原告问其要不要买房。四、黄某找到何某说有人买房，何某不同意卖，并和黄某说问一下其他亲人有没有钱资助再做其它打算。黄某听何某说后，也取消了卖房念头。原告知道黄某没有卖房的权利后，找到何某哀求何某卖房给其。五、在何某父亲过世何某刚刚回到家那天，原告叫何某到黄屋村附近一个房屋中介签了两份空白购房合同，有何某的签名和手印，原告说把房子卖给了别人，当时在场的有几个人何某全都不认识，买房的是个女的带着一个十岁左右的女孩。事后原告说房没卖成，何某问原告要回那两份空白购房合同。原告说相信她，放在她那里没事的，何某就没有再追问了。恳请法院追回这两份有何某签名以及手印的购房空白购房合同。六、原告恶意隐满购房用意，以诱导、打扰激怒何某获取聊天、气话记录，移花接木并以此来捏造、伪造事实。七、原告一时说装修自住，一时说宅基地主人阻拦装修（都没动工何来阻拦？）一时说装修出租，一时说出售给别人，一时说放着先等拆迁了可得到一套商品房，一时说水电没搞好，一时说没装大门路灯……故意拖延使用该房。八、对这种恶意起诉，要求无理赔偿，严重侵害了何某的正常生活，理应受到惩罚和给予被告赔偿。恳请法院查明事实，依法公断。
被告林某辩称，1、原告的诉请违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其所有诉讼请求。2、原告所主张的权利已超过法定诉讼时效。3、原告起诉所产生的所有费用由原告承担。事情经过：一、2018年1月13日，林某与原告进行购房合同签约，签约后写了收据，收据内容是按曾顺娇要求写的。原告拿出一叠现金交给黄某，具体是多少钱林某并不清楚。原告及其母亲当时是非常清楚标的物的实际情况，而且强烈要求购买，并表示暂时不装修，要放四或五年，林某当场交房屋钥匙给原告。以上事实说明买卖双方的行为是真实意思表示，不存在欺骗，重大误解。因为合同签约前，原告及其亲属都在标的物楼房及周边楼房进行观看走访，并了解清楚房屋是宅基地起建的自建房，明白不能办理房产证。原告走后，林某要求收取收据上写的8万元现金，但黄某没有给本人，并告知是何某欠他钱，只给了一万元给林某。林某要求专款专用，继续完成工程手尾。二、原告在诉状中称经了解自建的房屋是违章建筑，没有任何报建手续，《购房合同》属无效合同，这实属找借口，经了解的人都有谁，有无公信力并无相关证明。因原告购买时，村中公章上交到大队，所以当时就没有开具韶关市曲江区农村集体经济组织收据，并不是原告所讲的违章建筑。三、原告所请求的返还购房款18万及利息。根据双方订立的《购房合同》，是在房屋买卖合同已经履行完毕4年多后，原告违反了诚实信用原则，提起诉讼。仅因房地产不景气，房屋可能不拆迁（因村中房地产商要征收宅基地房屋开发，曾顺娇多次打电话咨询，现因今年征收没有动静），原告受利益驱动而致。原告及其亲属不讲信用，出尔反尔，造成林某身心疲惫，并浪费司法资源，纯属恶意诉讼。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，原告要求返还购房款的请求，无事实依据和法律根据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
被告黄某辩称，案涉房屋是何某与林某卖给原告母亲的，并不是黄某有房卖给原告，钱也是何某与林某收的，而且收条也是林某所写。如果是黄某收的钱，林某不会肯写那张收条，所以原告理应叫何某与林某返还购房款，恳请法院依法公断。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告与曾顺娇系母子关系，原告系韶关市曲江区XXX居民。何某与林某系夫妻关系，二人均系韶关市曲江区XXX村民。
原告拟购买农村自建房，曾顺娇便与黄某就买卖房屋事宜进行商谈，并于2017年底向黄某交付了2万元定金。2018年1月13日，林某作为甲方，原告作为乙方，就XXXX拆旧建新购房事项，在黄某家签订了《购房合同》，黄某、黄立群、曾顺娇在合同见证人一栏签名捺印，事后何某在甲方一栏补签名捺印。合同约定：一、住宅楼的基本概括：全框架八层，外墙贴瓷砖，内墙普通装修，窗为铝合金，墙壁为普通沙浆，其余普通装修（光坯房），水电到乙方门口。二、工程质量要求，甲方按国家建设部门质量要求施工建设。三、乙方选定XXXX（以下简称案涉房屋）。四、房屋的建筑面积为三房两厅一厨两卫（含楼梯间公用分摊面积）135平方米，本套总价格人民币壹拾捌万（180000.00）元。五、付款方式：甲、乙双方签订合同时，乙方首付订金贰万（20000.00）元整，于1月13日已交陆万元，约定2018.3.30前一次性付清余款壹拾万（100000.00）元整。原告于同时将6万元现金放到麻将桌上，林某出具了一张收据给原告，内容为：今收到曾某交来购房款（XXXX）人民币捌万元整含贰万元定金，经手人林某。之后原告拿了合同和收据就离开了。原告离开后，黄某以其帮何某垫付了建房资金为由收取了桌面上的现金，林某称其要求黄某将钱给回她，黄某只给了她1万元。2018年3月23日，曾顺娇交付了10万元现金给林某，林某出具了一张收据给原告，内容为：今收到曾某、曾顺娇购房余款拾万元整。2022年11月1日，原告向本院提起诉讼，要求解决其诉请。
另查明，林某向本院提交一份何细金（甲方）与何某（乙方）签订的《拆旧建新合同》，合同约定：甲方出让XXX宅基地给乙方承建一幢七层楼房；乙方给二、三楼作为甲方出让宅基地赔偿，其余一楼和四、五、六、七楼归乙方所有。至原告起诉时，该栋楼尚无人装修入住。
以上事实，有《购房合同》、《收据》、银行客户回单、《拆旧建新合同》、开庭笔录等证据证明，并经审理在案。
本院认为
本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。关于本案法律适用问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议焦点为：一、案涉《购房合同》的效力；二、原告提起本案诉讼是否已过诉讼时效；三、原告要求何某、林某、黄某返还购房款及支付利息，理由是否成立。
关于焦点一，本案争议房屋性质为农村宅基地房屋。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。原告并不具备案涉房屋及宅基地所在村的集体经济组织成员身份，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与林某、何某签订的《购房合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
关于焦点二，因合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。合同被确认无效后，当事人关于返还财产的请求权诉讼时效才开始起算，故何某、林某主张原告要求返还购房款已过诉讼时效，无事实与法律依据，本院不予采纳。
关于焦点三，原告已支付购房款18万元，当事人对此均无异议，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，《购房合同》被确认无效后，该笔购房款应予以返还，其中10万元是林某收取，原告要求何某、林某返还，符合法律规定，本院予以支持。原告于2017年底支付的购房定金2万元和2018年1月13日支付的6万元购房款，应由谁承担返还责任，本院分析如下：2017年底的购房定金2万元，虽是黄某收取，但在2018年1月13日签订《购房合同》时，原告已清楚案涉房屋的出卖方为林某、何某，原告于当日支付6万元购房款后，林某向其出具了一张8万元的收据给其收执，该收据明确记载林某收到购房款8万元（含2万元的定金），原告并未提出异议，应视为原告认可收据所涉的8万元购房款系出卖人即林某收取。根据合同相对性原则，原告要求何某、林某承担返还责任，本院予以支持；原告要求黄某对此承担返还责任，本院不予支持。至于林某辩称该8万元是黄某收取，不应由其返还。庭审时，林某陈述在2018年1月13日签订《购房合同》时，原告先将钱放在麻将桌上，其于当时写了一张8万元的收据，之后原告拿了合同与收据离开；原告离开后，在黄某以代何某垫付建房款为由收取收据所涉款项时，林某未及时通知原告回来处理。综合上述情况，本院认定原告已向林某履行了8万元购房款的支付义务，至于何某、林某与黄某之间的纠纷，当事人可另循途径解决。关于利息，原告明知案涉房屋系在农村宅基地上建造仍然购买，对合同无效存在过错，故原告该项诉请，本院不予支持。
裁判结果
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：
一、限被告何某、林某于本判决生效之日起七日内返还18万元给原告曾某；
二、驳回原告曾某的其他诉讼请求。