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赵某、郑某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
审理法院 ： 浙江省宁波市海曙区人民法院
案号 ： (2023)浙0203民初1037号
裁判日期 ： 2023.10.07
案由 ： 民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/租赁合同纠纷/房屋租赁合同纠纷
原告：赵某。
被告：郑某。
被告：曹婷。
审理经过
原告赵某诉被告郑某、曹婷房屋租赁合同纠纷一案，原告于2023年2月3日向本院提起诉讼，诉请：1．解除原告与被告2022年8月3日签订的房屋租赁合同；2．被告返还原告房租70000元，并赔付原告违约金50000元；3．被告支付原告律师费、保全担保费合计3500元。本院受理后，依法适用简易程序由审判员 苏廷文独任审判，于2023年3月14日、2023年9月27日公开开庭进行了审理，原告赵某及其委托诉讼代理人李猛、被告郑某到庭参加诉讼，被告曹婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。期间，本院根据原告赵某的申请，对被告郑某、曹婷名下的财产实施了保全措施。本案现已审理终结。
本院经审理认定：
被告郑某、曹婷系夫妻关系，涉案房屋即坐落宁波市海曙区高桥镇上施家园18幢35号101室的房屋系被告郑某、曹婷按份共有，两人各占50％份额。2022年8月3日，被告郑某、曹婷（甲方即房屋出租方）与原告赵某（乙方即承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落宁波市海曙区高桥镇上施家园18幢35号101室的房屋出租给乙方；租赁期共96个月，自2022年8月3日起至2030年8月2日止；该房屋每月租金为729元，合计96个月租金总额为70000元；甲方应在签订合同后，与双方约定的腾空期到期前将房屋移交给乙方，腾空期为本合同签订日起30天内，乙方应于甲方签订房屋租赁合同后三日内将租金一次性支付至甲方指定的账户；甲方因不能提供本合同约定的房屋致使合同解除的，或因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同目的无法实现的，应于解除合同或认定合同无效当日无条件退还全部租金及押金，并向乙方支付两个月的租金作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的甲方还应对超出违约金以外的损失进行伍万元赔偿；如甲方逾期履行合同的，甲方每逾期（包括但不限于超过应交房日）一日，则每日应向乙方支付以本合同总租金为基数的千分之五作为违约金，直到交付使用为止。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的其他经济损失。合同签订当天，原告赵某向被告赵鑫转账70000元，当日双方还办理了租赁合同备案证明。
另查明，被告郑某（甲方即房屋出租方）与案外人曹函（乙方即房屋承租方）、宁波悦幸房地产营销策划有限公司（丙方即居间人）于2022年7月27日签订《存量房屋租赁中介合同》，约定甲方将涉案房屋坐落宁波市海曙区高桥镇上施家园18幢35号101室出租给乙方，租赁期自2022年8月15日至2023年8月14日，租金每月3200元，每半年支付。此外，涉案宁波市海曙区高桥镇上施家园18幢35号101室房屋已被宁波市江北区人民法院依法拍卖成交。
又查明，被告郑某表示不认识原告，是为了转贷而通过中介操作以房屋租赁形式借款，其收到款项后微信转账给中介14000元，其余款项被告郑某已经花费，未退还给原告。原、被告双方均表示涉案房产在签订租赁合同时的签订价格低于市场价格，被告郑某主张市场价格约为3500元／月。原告主张其偶尔做二房东，以优惠的整租价格打包长期租赁一套房子再转租，与被告没有借贷关系，同时原告表示涉案的房屋租赁合同不是其签名，但其追认该房屋租赁合同。
再查明，原告为实现本案债权，已支出律师费3000元及担保保全费500元。
以上事实，有原告提交《房屋租赁合同》、不动产权证书、宁波市城镇房屋租赁合同备案证明、委托合同、律师费发票、担保费发票、手机银行转账记录、存量房屋租赁中介合同以及原告、被告郑某的庭审陈述予以佐证。
本院认为
本院认为，原告赵某与被告郑某、曹婷签订房屋租赁合同，各方系完全民事行为能力人，其应当对房屋租赁合同的签订行为有明确的认知，该房屋租赁合同是双方真实意思表示，原、被告亦办理了租赁合同备案证明，且原告已经按房屋租赁合同的约定履行了租金交付义务，双方之间的房屋租赁合同成立并生效，双方均应按约履行。本案中，涉案房屋已事先出租给案外人曹函，被告未能按约交付房屋，且涉案房屋已经被拍卖成交，被告已构成违约，导致原告合同目的无法实现，故本院对原告要求解除房屋租赁合同并返还70000元房租的诉讼请求依法予以支持，解除时间以本院起诉状副本送达至被告郑某、曹婷的2023年2月8日为准，其中被告曹婷虽然一直未签收，但本院于2023年2月8日向其确认的电话号码送达相应的起诉状副本等材料即视为送达。被告未按约交付房屋，确属违约，依法应承担相应的违约责任，被告主张不应支付违约金50000元，本院认为，原、被告双方签订的房屋租金明显低于市场价格，双方约定的违约金数额占本金数额的比例达71.43％，明显过高，本院结合被告的违约情形和本案实际案情，酌情调整违约金为10000元。关于原告要求被告承担因实现债权产生的律师费3000元及担保保全费500元的诉讼请求，缺乏合同依据与法律依据，本院不予支持。被告郑某抗辩称本案系民间借贷关系而不是房屋租赁合同关系，房屋租赁合同是无效的抗辩主张，因无充分的证据予以证明，本院不予支持；被告郑某主张其支付给中介14000元应予以抵扣，但其未能提供中介的身份信息且原告不予认可，本院不予支持，被告郑某可另行主张。被告曹婷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第四款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告赵某与被告郑某、曹婷签订的《房屋租赁合同》于2023年2月8日解除；
二、被告郑某、曹婷在判决生效之日起十日内返还原告赵某租金70000元，并支付原告赵某违约金10000元；
三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。