合同中的无效事由

一、一般无效事由

1、无行为能力人未经代理所订立的合同。

2、违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者公序良俗的合同。效力性强制与管理性强制的区分：1)法律、行政法规禁止实施的，为效力性强制。2)法律、行政法规未禁止实施，但要求应当办理有关手续的，为管理性强制。

3、双方虚假意思表示订立的合同。

4、以合法形式掩盖非法目的。

5、恶意串通损害国家、集体、他人利益。

6、不当免责条款。

二、合同中的特别无效事由

1、买卖合同中的无效事由：(1)出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物股疵的，买卖合同中关于“出卖人免于承担品质取疵担保责任”的条款无效。(2)分期付款买卖合同约定，合同解除后，买受人已付价款不予退还的，该约定无效。(3)出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房买卖合同的，该合同无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。

2、民间借贷合同中的无效事由：(1)出借人以非自有资金出借。在签订借款合同时，出借人尚有欠款未还的，可以推定为非自有资金，但出借人能够举反证予以推翻的除外。(2)职业放贷人与他人订立的借款合同。职业放贷人，是指未依法取得放贷资格、以民间借贷为业的组织或个人。职业放贷人的认定标准是，同一出借人在一定期间内多次反复从事有偿的民间放贷行为。(3)出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的。(4)约定的利率超过年利率1年期“贷款市场报价利率”4倍的，性质为高利贷，其超过部分的约定无效。

3、租赁合同中的无效事由：(1)违法建筑出租的，租赁合同无效。(2)经批准的临时建筑租赁合同，约定租期超过批准的使用期限的部分，无效。注意：在一审法庭辩论终结前，经批准延长使用期限的，延长使用期限内的租赁期间有效。(3)租期超过20年的租赁合同，或租期超过20年的续租合同，超过20年的部分，无效。(4)承租人转租的，除出租人与承租人另有约定外，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分，无效。注意：租赁合同无效的，出租人不得请求承租人支付租金，但有权请求参照合同约定的租金标准，请求承租人支付房屋占有使用费。

4、建设工程合同中的无效事由：(1)发包、分包、转包的无效事由：肢解发包、分包。无资质、超越资质等级。但是建设工程竣工前取得相应资质等级，建设工程合同有效。没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义订立合同。建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效。主体工程分包。未经发包人同意而分包。分包单位将其承包的工程再分包。转包。(2)发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续的，建设工程施工合同无效。例外有二: 发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的。发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，不予支持。(3)实质性变更中标合同的约定无效。包括招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款的，该合同无效。(4)放弃法定工程优先权的约定无效。发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益的，该约定无效。

5、物业服务合同中的无效事由：物业服务企业将全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，无效。

6、流质约款无效：流质约款，是指当事人所达成的“债务到期不履行，债权人无需评估作价，直接取得特定财产所有权”的约定。

7、人格支配合同中的无效事由：以任何形式买卖人体细胞、人体组织、人体器官、遗体的行为，无效。

无效合同的特征

1、公权力主动干预。1)法院、仲裁机构可以依职权主动审查合同是否具有无效因素，并可主动确认合同无效; 2) 任何利害关系人都可以主张其无效，不限于合同的当事人，因此，无效的合同是当然的、绝对的无效。

2、不具有可履行性。如果已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同成立之前的状态。

3、自始、绝对无效。自始无效是指民事法律行为旦被确认无效， 就将产生溯及力，使之自成立之时起即不具有法律效力;绝对无效是指行为的违法性无法获得事后的补救从而转化为有效。

4、确认合同无效无期间限制。与可撤销的合同必须在除斥期间内行使权利不同，无效合同的确认不受期间限制。