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第三十八条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
一、建设工程质量的认定
建设工程质量合格，是对已竣工或者未竣工的工程，经相关部门组织竣工验收、相关机构进行工程质量检测后作出符合国家建筑工程质量标准结论的事实。交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格的，不得交付使用。而建筑工程竣工验收是指由建设单位组织设计、施工、监理、勘察单位并会同有关单位对工程质量进行验收。
司法实践中，对于已竣工验收的工程，当事人对工程质量基本上无较大争议，存在争议的主要是对已完工的、未经竣工验收的工程质量问题。而建设工程质量问题，涉及的专业性、技术性很强，较为复杂。对质量问题的判定，法院通常需借助专业机构、专门知识的人辅助完成。对建设工程质量异议，实务中通常采取对建设工程质量进行司法鉴定以及司法推定的方式予以处理。
我们认为：(1)建设工程质量合格的标准为国家对建设工程进行竣工验收的法定标准，只要建设工程质量合格，工程即可交付使用，能够保障人民群众的生命、财产安全。采用高于建设工程质量合格的标准，则存在使承包人建设工程价款优先受偿权制度的立法目的难以实现之虞。(2)合同无效后，尽管对工程款的支付要参照合同约定，但工程质量问题为国家的强制性要求，而建设工程价款优先受偿权又为当事人的法定权利，在此问题上不能由当事人进行约定排除适用。在此需强调的是，尽管当事人就质量的约定对承包人建设工程价款优先受偿权并不产生影响，但可能对当事人的民事责任承担产生一定的影响。如当事人的工程质量未达到约定的标准而对发包人造成损失的，发包人可以依法要求承包人承担相应的民事责任。
二、建设工程不宜折价、拍卖的情形
一般而言，建设工程优先受偿的对象为可以折价、拍卖的工程，而对不宜折价、拍卖的工程则无法享有优先受偿权。
1、违章建筑
我们认为，所谓违章建筑，是指建造人违反国家法律、行政法规关于建筑行为的相关规定所建造的各种建筑物及其附属设施。违章建筑有两个鲜明的特征:一是违章建筑违反了法律、行政法规的规定而建造形成的一种状态;二是违章建筑不仅包括各种建筑物、构筑物，还包括其附属设施。
2、工程质量不合格且难以修复的建筑
《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规均明确建设工程必须经过竣工验收合格方可交付使用。《民法典》 第七百九十三条对合同无效、工程验收不合格的处理做了规定:(1)建设工程质量虽然不合格，但经过修复，可以使缺陷得到弥补，符合国家或者行业强制性质量标准，发包人可以请求承包人承担修复费用；(2) 修复后的建设工程经验收仍不合格的，发包人无法使用，建设工程施工合同的目的无法实现，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。举重以明轻，承包人更不能享有工程价款优先受偿权。
3、法律、行政法规规定的其他情形
不宜折价、拍卖的建设工程，主要指建设工程不适合以折价、拍卖的规则进行转让。设定抵押权的目的是担保特定债权人债权的实现、若以学校、幼儿园、医院等的社会公共利益设施设定抵押，将会损害国家、集体和他人的利益，并且有可能扰乱社会经济秩序、破坏社会稳定。同理，对于不适合抵押的财产，更不适宜通过折价、拍卖的方式进行转让。需要明确的是，对于学校、幼儿园、医院等机构的非公益设施范围内的建设工程，则不属于不宜折价、拍卖的建设工程。如学校开办的宾馆、医院开办的生产基地等非公益设施的建设工程。