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第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
一、关于工程价款优先受偿权的优先效力
工程价款优先受偿权优于抵押权，更优于一般债权。具体分析如下：
(一) 工程价款优先受偿权优于抵押权
1、登记不是工程价款优先受偿权产生的条件
优先权是否必须登记应依法律规定。我国《海商法》规定的船舶优先权无需登记，《民用航空法》规定的民用航空器优先权需要向国务院民用航空主管部门登记，但未规定这种登记的效力。
2、时间先后不是判断工程价款优先受偿权优先的标准
我们不能根据工程价款优先权的产生时间、抵押权设立的时间判断哪种权利优先。“先来后到”的规则适用于性质完全相同且法律有明确规定的权利，“先来后到”规则不适用于工程价款优先权与抵押权冲突关系。因为发包人在兴建工程的过程中，为了融资借款等目的,经常将土地使用权或者在建工程或建成的工程抵押给他人。建设工程开始前就可能已经设立了抵押权。法律未规定工程价款优先权必须登记，实践中也没有登记。
3、与船舶优先权、民用航空器优先权规定保持一致
《海商法》第二十五条第一款规定:“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。”《民用航空法》第二十二条规定:“民用航空器优先权先于民用航空器抵押权受偿。”
4、与其他司法解释保持一致
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
(二) 有利于贯彻优先保护劳动报酬的立法目的
在发包人拖欠的工程价款中，相当一部分是承包人应当支付给建筑工人的工资和其他劳务费用。根据《民事诉讼法》《劳动法》以及《保障农民工工资支付条例》 等相关法律规定，法律应当优先保护工人工资和其他劳动报酬。这符合法律保护劳动者利益的宗旨。如果承包人应当的工程价款不能实现，则建筑工人的工资和其他劳动报酬将难以保障，显然违反了劳动立法的旨意。
(三) 有利于促进建筑业的健康持续发展
如果否定工程价款受偿权优于抵押权，则与促进建筑业发展、保护承包人合法权益的立法目的不相符。另外承包人通常因为市场竞争及工程性质等原因，垫付大量工程款项，一旦工程款项不得支付，不仅会使血本无归，而且使其无法再从事承句经营活动，甚至导致其破产，这对社会秩序的稳定十分不利。
(四) 符合承揽合同的本质
传统合同理论上，建设工程施工合同属于承揽合同类。《民法典第八百零八条也规定:“本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。”从本质上看，建设工程施工合同仍然是一种承揽关系，它与一般的承揽没有质的差别。在一般的承揽关系中，动产的承揽人可以享有留置权，且此种留置权优先于抵押权。法律赋予承揽人留置权的目的是保障承揽人应得报酬的实现。相比较而言，建设工程的承包人对工程的投入更多，影响更多的建筑工人的报酬。现实中，承包人通常在发包人支付工程价款以前，实际控制、占有其建造的工程，如果抵押权优先受偿，承包人必然不会轻易地交出工程。这样不但容易引起纠纷，而且承包人考虑到其辛苦建造的工程的款项不能得到支付，有可能采取各种方法毁损工程，或者通过改变其建造工程的用途，使建设工程不能发挥应有的作用，从而造成社会财富的损失和浪费。
二、工程价款优先受偿权与消费者作为商品房买受人权利的比较
本条中的“其他债权”是相对承包人享有的请求发包人支付工程款的债权而言，指工程价款之外的因工程建设而产生的所有债权，包括发包人对外借款、货款或者设备款以及其他需要以建设工程折价或者拍卖、变卖的价款清偿的全部债务。《工程价款优先受偿批复》第条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人。”依此规定，确立了消费者作为商品房的买受人的超级优先权。本解释保留了《工程价款优先受偿批复》第二条的内容，但全国人大常委会法工委办公室认为，“法律对此没有作出规定，宜作个案处理”。考虑到这一意见，本解释未就工程价款优先受偿权与消费者作为商品房的买受人的权利关系作出规定。该问题留待执行异议的司法解释处理。
三、工程价款优先受偿权的行使程序
承包人行使工程价款优先受偿权，得以其承建的工程质量合格、发包人未依约支付工程价款、建设工程的性质适宜折价或者拍卖为前提。同时，依据《民法典》第八百零七条的规定，承包人行使优先受偿权的程序如下：
1、 催告。发包人不支付价款的，承包人不能立即将工程折价或者请求人民法院拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内，发包人支付了价款，则承包人只能要求发包人承担违约责任。值得注意的是，实务中，承包人的催告方式可以灵活多样，但向人民法院提起诉讼应当是最重要的一种催告方式。
2、折价或者拍卖。折价时，发包人、承包人可以共同聘请具有法定资质的评估机构对建设工程的价值作出科学的、符合市场行情的评估，并以该评估为基础确定具体的折价额。同时双方签订协议，将工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的工程价款债权得以实现。折价抵偿工程价款是当事人自行协商解决发包人拖欠工程款的一种方式。折价协议签订后，发包人、承包人之间形成新的合同关系，原有的建设工程施工合同被折价协议替代。发包人应当按照新的协议将建设工程转移给承包人，同时承包人应当将建设工程中超出发包人所欠工程价额度的价款返还发包人。折价协议达成后，如果承包人不履行折价协议，则发包人可诉请人民法院确认承包人违约;如果发包人不履行该协议，承包人可以请求人民法院拍卖建设工程以实现其工程价款权。根据《民法典》第八百零七条的规定，请求人民法院拍卖建设工程是实现工程价款优先受偿权另一种方式，而且是一种最重要、最常见的方式。《民法典》第八百零七条规定:“承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。”这一规定表明，折价不是拍卖的前提，折价或者拍卖，由承包人根据具体案情作出选择。承包人既可以在折价不成时请求人民法院拍卖，也可以直接请求人民法院予以拍卖。
四、工程价款优先受偿权行使方式
根据《民法典》第八百零七条的规定及司法实践，承包人实现工程价款优先受偿权的途径:一是非诉途径:二是诉讼或者仲裁途径。承包人与发包人通过结算或者判决确定工程价款数额后，如果发包人未及时支付价款，承包人可与发包人直接协议将工程折价。不过，多数情形下，承包人在主张工程价款的诉讼或者仲裁中，会一并要求法院或者仲裁机构确认其工程价款优先权。之后，承包人在执行程序中通过请求法院拍卖工程以实现其优先权。当然，如果给付之诉中，承包人未提出确认工程价款优先权的主张，在执行程序中，承包人仍可主张工程价款优先权。实务中，发包人应付工程价款的时间确定之后，承包人向法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁之前，通过发函的形式向发包人主张工程价款优先受偿权。这种方式是否有效，法律与司法解释未予明确。